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女性のための賢いマンション購入術

  出版のお知らせ
Date: 2007-02-24 (Sat)
2月25日、幻冬舎より新しい本が発売されます。

プロが教える年収300万でも表参道に家を買う―財産を作れる人作れない人
  「女性のための賢いマンション購入術」
Date: 2004-04-22 (Thu)
 表参道不動産によせられるご購入相談。女性の方からはその約半数を占め、そのうち独身の女性はまたその半分。全体の1/4近くは独身の女性からの問い合わせです。特に多いのが20代後半から30代を中心としたキャリアな女性からの問い合わせです。そして、ポジティブにしっかりと自分の将来の計画を立てているということが共通点です。
 憧れの自分の住まい。でも、資金計画など買い方に気をつけないと・・・将来は住宅ローンのために働くことになってしまう場合もあります。そこで「賢いマンション購入術」。女性が不動産を買うために知っておきたい、不動産の知識をご紹介していきます。
  女性の資産形成?何のために?
Date: 2004-04-21 (Wed)
「女性が自分の人生を自分らしく生きていく」
好きな職業に就き、自分の収入で好きなように暮らしていきたい。。。そんな声がごくふつうに聞かるようになりました。

男性女性に限らず人間の幸福の妨げになる原因のひとつに、経済的な問題があります。居場所があることの安定感が、人間にもたらすものは多いと感じます。

資産を持つことはパートナーをどうするかとは、別に考えることです。しいていえば、人生にしなやかさを加えるということでしょうか。

資産というアクセサリーを身につけることは、人生の選択肢を増やすことにつながります。結婚してもパートナーとは資産を分けてもつ選択を検討できるのですし、自分で築いた資産は「私の財産」として、殖やしていく楽しみももつことができます。
  私の不動産
Date: 2004-04-21 (Wed)
不動産は上手に購入すると、人生を支えてくれる強力なツールとなります。自分が住んでもいいし、転勤や結婚などで使用しなくなるのなら、その間だけ賃貸に出して賃料収入を得ることもできます。

住居に関しては「ずっと賃貸でいいんです」という声も聞かれますが「賃貸がいいです」という積極的賃貸派の方は多くはないと思います。不動産とどのように関わっていくかについては、このように、すでに答えはでています。

マンションを持ちながらそれを主軸に状況に応じて住み替えていくスタイルが、新しい不動産の関わり方だと感じます。不動産はもっているのだけれど、今は人に貸しているの。いずれは戻るかも知れないし、必要なくなれば売ってまた別のものを買うかもしれないわ。という感覚です。

自分スタイルに上手に住み替えていくベースにするためにまず自分所有の不動産を持つことも人生を上手に生きていく方法のひとつです。

  憧れの不動産購入!でも、その前に考えるいくつかのこと
Date: 2004-04-21 (Wed)
女性は女性ならではの買い方をしなくてはなりません。
女性と男性は収入のピークが違うからです。私たちは必ず老後という時期をむかえます。この時期は一般的には労働で収入を得られなくなる時期です。以前は不動産でも所有していれば年金もあり不安ではなかったし、給与も上昇していたし、なんとか安泰に生活していけるような傾向はありました。

でも、私たちが定年といわれる時代をむかえる頃の年金制度は先行きに不安を感じます。また、不景気で給与の上昇は望めないので貯蓄の額もこれから増やせるとは限りませんね。

女性の収入について注目すべき数字があります。

国税庁の2002年の民間給与実態統計調査によれば女性の給与が一番高くなるのは30代前半。これに対して男性は50代となっています。
女性と男性の購入パターンというのはこのようなところからも違ってくるのです。

このデータから見れば女性は30歳前後の収入をピークとして購入をする必要があります。これを知らずにローンを組むと中年期以降の生活が苦しくなるのは目に見えています。そして、今支払っている賃料と金額に大きな差があるものでもいけません。

不動産購入は人生で一番と言えるほど決断を要するお買い物です。でも、家を買うことが人生のすべてであってはいけません。あくまでもライフプランの一部にしていきましょう。このようなときに、ファイナンシャルプランニング的な長期にわたってお金の流れを見るという視点が必要になってきます。

自分の収入に見合った「購入できる物件」であることを最優先項目で考えていかなくてはなりません。家計にはバランスが大切で、住居費がかかりすぎてはほかに回す余裕のお金がなくなってしまいます。おしゃれも生活も楽しみつつ自分の住まいも手に入れるバランスのよいプランをたてましょう。
  賢い女性の選択
Date: 2004-04-21 (Wed)
マンション購入で最初に考えることは初期費用の問題です。
中古物件の購入には基本的に2割ほどの頭金と7〜8%ほどの諸費用がかかります。

就職したら自分の家を買うための貯金をすぐに始めて、なるべく早いうちに不動産購入をしてローンは早く支払い終えるという購入方法がベストです。もしも下記の方法で親族からの援助が受けられるならそちらも利用をして、ローンは金額を少なく借りてなるべく早く返し終えるような購入方法が不動産購入の基本です。

たとえば、25歳勤続3年で購入して、25年で支払い終えるような物件を購入したとすると、50代でローンの支払は終了しています。あとの生活は住居費もかからず、その後の収入は老後の生活費の貯蓄にまわすこともできるでしょう。

また、その時のライフスタイルに合わせて、その物件は賃貸に出しているかもしれない、あるいは自分が住んでもいいし、またはそれを売却してそのとき自分に合った住まいに買換えているかもしれません。このように長期的な視点をもちつつ不動産との関わりを考えていくのが、これからの賢い女性の選択だと思います。
  資金調達の裏ワザ
Date: 2004-04-21 (Wed)
Q:マンションを購入したいのですが、貯金が足りないのです。

A:どうしてもほしい物件があるのだけれど、すぐにお金の準備ができない。という場合は家族の方と相談していただくことが前提となってきます。以下のような方法がありますのでご参考にしてみてください。


●「住宅取得資金の贈与特例」
住宅取得資金の贈与特例があります。購入したいのだけれど貯金がないという方には、このような制度を利用するのも良いでしょう。

通常は贈与税が課税されてしまいますが、住宅の取得が目的の場合は父母や祖父母からの550万円までの資金援助は無税となります。(但し、年収が1,200万円未満で、床面積が50u以上、マンションなら築25年以内という条件ありです。)この制度を利用するには贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日までに確定申告をすることが必要です。


●「親族から借入れする」
親族から住宅購入の資金を借りた場合も、明らかに返済能力を超えているとみなされた場合は贈与として課税されることもありますから注意が必要です。借入が証明できる書類、金銭消費貸借契約という書類を作っておきましょう。
書き入れる項目は借主と貸主の氏名、日付、借入れた金額と返済方法です。
定期的に返済している証明となるように、口座に振り込むなどして返済の証拠を残しておきます。


●「相続時清算課税制度」
一定の要件を満たした場合親から子への贈与が2,500万円までは税金がかかりません。住宅取得資金については3500万円まで贈与税がかからないとされていますが、諸注意がありますので税理士さんに相談をしたうえでこの制度は利用すべきでしょう。
  住宅ローンを組むときの鉄則
Date: 2004-04-21 (Wed)
●勤続年数が所定の年数あり、収入が公的書類で証明できるようでしたら、住宅ローンを組むことがきます。但し、この場合は金融機関による審査があります。他のクレジットの残高が多いと購入時など予定金額のローンが組めないなどのケースが出てくる場合がありますから不動産購入の目標のある方は現在のクレジット履歴とクレジット残高に注意が必要です。

● 用意できる現金はどれだけあるのか、毎月無理なく返済できる金額はいくらなのかを確認します。今の時代は、ボーナスをあてにした返済は考えないのが無難だと思います。

●どのくらいの期間で払い終えたいかを明確にさせましょう。
たとえば、会社にお勤めの方なら定年前というのが原則です。
自営業の方も年齢的には同時期を目指すのがよいでしょう。
借り入れが長期間になればその分利息も多くかかります。少なく借りて早く返すのは住宅ローンの基本です。
  一戸建て、それともマンション、私が買うならどちらがいいでしょう。
Date: 2004-04-21 (Wed)
●女性が購入するなら駅近のマンションを

女性が購入する不動産としては、マンションがいいのではないかと思います。
戸建は何かとメンテナンスがかかりますし、賃貸として貸し出す場合や途中で売却する場合も、マンションのほうが貸しやすく売りやすいものです。

また、セキュリティなど、安全の問題もありますから、となりに人が住んでいるという安心感は大きいものですし、マンションならオートロックもあるし、管理人の方がいてくれることも、心強いことです。

また、働いている女性は夜遅くの帰宅になることもありますから、なるべく駅に近い不動産物件をお薦めします。
  女性が購入するのにお薦めな不動産の条件
Date: 2004-04-21 (Wed)
●広さ 30u以上を検討しましょう。

この頃の賃貸入居者のニーズもひとり暮らし用であっても20u台ではなく、30u以上の広さを求めるものに変りつつあります。人口が少なくなり、それでも部屋数は増えていくなかで、その中で購入から長期間経っても借り手や買い手に選んでもらえる物件であることを念頭に入れて購入する必要があります。


●間取り 1DK・1LDKなどの寝食が別室でできるものにしましょう。

こちらも入居者の幅を広げる上で、必要な条件になってきます。1LDKであれば、独身の人から夫婦まで、広さによっては子供一人くらいのファミリーにも対応することができます。
また、事務所が可能なマンションであれば、SOHOとして仕事をしながら住まう人のニーズにも対応できます。このように多様なニーズに対応できる間取りであるというのは空室のリスクを減らしたり、売却するときも購入対象者数を広げたりすることができるのです。


●立地 駅から7〜8分。

都心に住まう人が何を求めているかといいますと、それは利便性。駅から10分というのは広告表示上では800メートルということですが、、女性はなかなかこのペースで歩けるものではありません。駅から遠い物件は、何かほかに希少な要素(ペット可・メゾネットなど)がないと、賃貸に出した場合も借り手がつきにくいということがあります。
  購入後に賃貸に出して収益をあげたい!
Date: 2004-04-21 (Wed)
エリアの特性や立地、希少性などによって一概には言えませんが、本来、不動産投資は、投入資金に利息がつかない状態が理想的です。

ローンで購入する場合は、支払利息もあるので、高収益を見込むのではなく、使わない間の賃料収入と雑費が支払えればいい、くらいの感覚で、物件を選ぶと良いと思います。

下で掲載した賃料相場とローン返済額を見て、毎月数万円もうく。。。と喜んで使ってしまうのではなく、そういったお金は固定資産税の支払やいずれくる室内の修繕費用のために積み立てたり、または繰上げ返済に資金を投入するなどして、なるべく早くローンを支払い終えること。

金利だって上がるかもしれないのですから、変動金利にしているケースは支払額が変ってくるかもしれないのです。利回り○%という文句に飛びついてはいけません。不動産投資の利回りは空室がないことを前提に設定をされていることが多いため、細かなリスクに対する計算が組み込まれていません。

不動産オーナーとしてのしっかりとした収益が見込めるのは、ローンを支払い終えたときからになるくらいの気持ちで購入をされるのが良いと思います。
安定した収益を得ていこうと考えるなら、人気のあるエリアで駅に近い物件を購入することです。
  私は、どんなマンションが買えますか?
Date: 2004-04-21 (Wed)
 <ご相談例>

A子さん。OL(30歳)勤続6年  
現在の住まいは賃貸。1DKで25u。賃料は90,000円 
都心の勤務先への通勤時間は40分。

年収 380万円
貯蓄 700万円

希望: 家賃がもったいないので、そろそろ購入したい。
条件: 自分が住む目的、でもいずれ人にも貸せる物件。
    夜遅くなることも多いから駅に近いところ。築浅の中古物件。
    マンションを購入しても毎月貯蓄もしっかりしたい。


<ご提案例>

●現在の家賃並の金額で支払える中古マンション購入例を挙げて見ましょう。

中央区の中古マンション 築2年 
物件価格 2280万円
物件概要 駅まで徒歩1分 36.18u 1LDK 
管理費等 17,000円
推定賃料 14〜15万円と管理費 表面利回り7.8%

固定資産税等の評価額等が不明なので諸費用は8%としておきます。
頭金は物件価格の20%とします。
用意する現金の目安は630万円ほど。
1800万円ほどの住宅ローンを組みます。
利率は2.375%で計算していきます。ボーナス返済はなしです。

返済金額は 25年ですと 月額79,622円 総返済額は23,886,582円 53歳完済
30年ですと 月額69,957円 総返済額は25,184,476円 58歳完済
35年ですと 月額63,149円 総返済額は26,522,526円 63歳完済

ご注目:
25年と30年借り入れるのでは総支払額の差額は約130万円にもなります。
返済が長くなれば一見月々の金額は少なくなるので、お得な印象を受けるかもしれません。

でも借入期間が長いほど借入利息が多くかかるのです。そして、その130万円はほかに使えて自分の楽しみを増やすことができるかもしれないお金です。このようなことからも、長期間に人生の総収入から利息に支払うことの損失を見ることができます。


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